行业公约的法律效力

业主公约有法律效力吗

业主公约有法律效力。

【法律分析】业主公约又称物业管理公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。

行业公约的法律效力,第1张

这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。

一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。

业主公约的效力：

1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。

使用人应当遵守业主公约。

2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。

5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。

未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

什么是物业管理公约

又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。

一般来讲，物业入住率过到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可以签订业主公约并生效。

已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。

一、物业合同到期没有续签成立业委后不交物业费可以吗物业合同到期没有续签成立业委后可以不交物业费，业主委员会需要重新聘请物业管理公司，来为自己服务。

根据有关规定，在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。

二、业主委员会的权利和义务是什么（一）业主委员会的权利为：召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；议年度管理工作计划、年度费用预算；监督公共建设、公共设施的合理使用；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。

（二）业主委员会的义务为：向业主大会报告工作；执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作；接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

法律分析：有法律效力。

（一）地域效力。

业主公约的地域效力是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。

由于在一个物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上的整体性，为了保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业管理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业管理区域以内的人的行为发生效力，包括居住区、大厦区、工业区等。

因此，很难对物业管理区域作一个统一并且具体的规定，为了便于各地针对具体的情况进行管理，物业管理区域的具体划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

但是，目前很少有地方出台详细专门的物业管理区域划分办法，造成事实上的一个物业管理区域多家管理问题，我们应该注意。

（二）对人的效力。

由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。

在这里，有如下几点值得说明：

1、业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。

如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。

2、业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。

非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。

作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。

3、业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。

在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。

但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。

在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。

4、业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。

物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。

一般认为物业管理服务合同属于委托合同的一种。

在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。

在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。

在实务中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业的进行管理。

业主公约是业主做出的一个承诺，在享受权利的时候要承担一定的义务，很显然这涉及到了业主的利益，因此在签业主公约的时候要特别注意，哪些是自己可以处理的，哪些是要受物业的限制，把这些搞清楚了，才可以保护自己的利益。